第3章 市场拐点（1/2）

2015年临近中秋，夏未远，秋刚至，阳光依旧绚烂但酷热已不再，就好似那年的经济，整个金融市场呈现了从痴狂到镇静的过程。特别是6月份的股灾后，投资者信心受挫，资本外流加速，经济开始走向萧条。

有着丰富人生阅历和近二十年银行信贷工作经验的谷颀一向偏好做房地产贷款，房地产是暴利行业，做房地产开发贷款自然也利润可观。所以，51岁的谷颀到港州分行任职快两年了，业绩一直不错，不出意外的话，明年任期满提拔或者回省行要害部门任职应该是大概率的事情。

但是，高收益往往伴随着高风险，谷颀敏感地嗅到了政策变化即将带来的风险。

他在中秋节前夕的一次行务会上强调：“要高度重视当前房地产所面临的形势，经济下行，原材料价格高涨，房地产库存高企；李嘉诚开始转移资产“跑路”，万达在向轻资产转型，这些都给了我们明显的风向标，政策的拐点很快就会来。”

谷颀顿了一下，环顾四周，与会班子成员和中层干部都聚精会神地盯着他。谷颀满意地接着说：“我行当前有四个房地产开发贷款客户，贷款余额占了全行总贷款的50%。如果在这次房地产市场转型过程中不做好监管和风控，一旦市场有变，我们风险压力非常大。”

谷颀喝了口水把头转向刘怡说：“特别是金源地产，拿地价格高，建设成本高，更难以承受价格下行带来的压力，你们公司条线一定要管控好。”

刘怡非常佩服谷颀的专业度及雷厉风行的风格，她深知，虽然一年前谷颀最后还是推荐她任了副行长，但她的专业能力离谷颀追求完美的工作要求还是有差距的。

唉，笨鸟勤快点飞吧。这一年多来，刘怡抓住一切时间来学习和提升，唯恐让谷颀感到失望和不满。所以，谷颀的一番话又让刘怡觉得压力山大，必须尽快传达到全体客户经理。

晚上七点，刘怡主持召开了房地产专项会议，她向全体客户经理传达了当前经济和房地产的形势，对四个房地产贷款客户提出了管控要求。

讨论中，有新客户经理不理解地问：“我们的房地产开发贷款客户资本金充足、抵押率低，就算市场突然不好了，把抵押房屋打折销售收回贷款也没问题啊？”

刘怡耐心地解释：“大部分房地产商一般都只有拿地资金，后期建设基本靠施工方垫支和银行贷款完成，房子主体结构建到60%就开始预售，靠预售资金还贷和滚动建设，资金链往往绷得特别紧，一旦价格下行或销售不畅，就会资金链断裂，房子主体都完不了工，我们的抵押物就只是一堆烂尾楼，无法出售。”

秦明问：“金源地产当年的拿地价格是每亩330万元的地王价，按楼面地价来算，住宅要4000元每平方米才保本，当前我们港州市的房价也就6000元每平方米，如果价格下跌他们不就要亏损吗？那还贷风险很大啊。”

林一威回答：“金源的商业占了总投资的30%，我市是畸形的房地产市场，住宅价格低，商业价格高，当前商铺最高可卖到每平方米6万元，所以只要他们尽快启动商业销售，资金回笼还是比较快的。”

刘怡点头说：“嗯，大家对风险的判断说得都很到位，说明大家都很用心地在做业务。”

刘怡看了看客户经理们，他们年轻、充满活力和求知欲，一定要带好他们啊，刘怡想。

她接着说：“房地产开发贷款虽然赚钱，但贷款“三查”一定要尽心尽责，一旦贷款出了风险形成不良，不仅个人在银监局有污点、影响到职业生涯，计提风险拨备后，利润被侵蚀，全行至少两年的工资奖金全泡汤， “一失足成千古恨，”风险管控责任重大啊！”

客户经理们表情凝重，纷纷点头。

秦明问：“刘行，我们锦顺银行这几年靠做房地产贷款，业绩良好，这市场万一真不行了，我们在哪里去找方向呢？这业绩是不是就要大幅下滑啊？”

“是啊，是啊。”客户经理们纷纷点头，开始交头接耳。

刘怡可不想这个时候军心就被动摇，她大声说：“凡事预则立，不预则废，只要我们有预判，工作提前做到位了，没有什么可以难倒我们的。”

刘怡环视了一下大家，双手握拳做了一个鼓劲的姿势：“如果我们现在就看到了市场危机，马上同时转型做其他客户市场，不就既锻炼了拓展能力，也做到了业务无缝对接吗？我们就要善于化危为机，大家说是不是？”

“是的。”客户经理们齐声回答。

多么可爱的队伍啊！刘怡在心里感叹。说：“散会后，大家一起扣几个篮板吧！都不准让我哈。”

刘怡身材高挑，读书时就是学校女篮的队员，所以偶尔在客户经理情绪不佳的时候，她就会带大家一起在小区篮球场暴汗一场。

年轻人，只要给一场释放就又开始激情燃烧了，刘怡毕竟快40岁了，一场球打下来，还真有点扛不住，她拖着疲惫的身体开车回家。

客厅黑灯瞎火，看看表已接近11点了，读高二的女儿夏薇薇应该已下了晚自习到家了。刘怡