第3章 上班首发（1/3）

早上6点，在学校的生物钟还没调整过来，黄子瀚从床上摸爬起来，匆匆的洗漱完毕，穿戴整齐拎上包就锁门出发。天微亮，路上的行人车辆还不是很多，就像唤起丛林早起的鸟儿。行色匆匆的奔往各自的目的地，格外显得生机勃勃。照着地图跋涉两个小时，终于找到了昨天面试过的桂人地产。这会才八点十几分，还没开门，来早了。那就先去吃早餐。在路边的阳光早餐店买了两个馒头，黄子瀚就回到门店前啃着馒头默默的等着。八点四十，就看到李经理从不远处停车场的出口走了出来，看来应该是开着小汽车来上班，能当经理果然是不一样的。

“李姐，早上好”看着经理走近了，黄子瀚打了声招呼。

“早上好小黄，你来这么早的？”看着眼前的小伙子，李雪霞才想起昨天忘记告诉他早上的上班时间是9点。

“也才刚到的，平时是9点上班吗？”

“是的，以后9点前到公司就行.”

“嗯，好的.”等经理开了门，黄子瀚也跟着进了店里。

“等会他们都到了，开过早会后我再给你安排个师傅带你，你找个位置坐，先大概看一下公司业务流程。”说着从隔断前台的桌面上拿了个文件夹递给身后的黄子瀚。

“好的”接过经理手里的文件夹，在靠门边找了个位置坐下，看着经理忙碌了起来没有继续开口说话，黄子瀚也就默不作声，实在是不知道能说啥。翻开文件夹默默的看了起来。入眼的是房屋租赁流程。就三步，带看，签租赁合同，收齐佣金。下面是流程的具体解释。带看就是销售员预约好客户和业主，带客户上门实地勘查目标物业。直白点就是约好客户和业主，在约定的时间里带客户去业主那看出租的房子。签租赁合同是客户看好房子后，决定租下就跟业主签定租赁合同。合同是三方的，业主一份，客户一份，公司留一份。最后一步就是收齐佣金。佣金的标准是一个月的租金，业主客户各出一半。收齐佣金后将合同与佣金交回公司，一单租赁业务就算完成了。租赁业务比较简单，很容易理解，半页纸就陈述完了。翻开下一页，就是房屋买卖流程，带看，收意向金，签订买卖合同，收佣金杂费，房产评估，贷款申请，银行面签，缴税过户，抵押贷款，房屋交付。有点复杂的样子，再往下看具体解释。带看流程跟租赁的一个样，客户看房后觉得合适，先收取意向金，毕竟一套房子几十上百万，很难直接收到定金，看合适了怎么都会再跟家人商量，收取意向金就容易锁定客户和业主，避免客户跳单，也能避免业主再把房子卖给其他人，顺带着给客户些考虑的时间，毕竟意向金可退，客户容易接受。等到客户决定要买了就可以签订买卖合同，将意向金转成定金，再收取足额佣金和其他交易过程所产生的费用。房产评估是收齐费用之后，由评估公司上门进行房产价值的评估。评估结果出来后就可以去银行申请贷款，按政策首套房可以贷款百分之八十，二套房百分之七十，具体贷款金额看客户情况而定。贷款申请批复之后，就去银行面签，面签的意思是买卖双方本人亲自到银行签订贷款合同。签好贷款合同，下一步缴税过户，过户之后拿到新的房产证，就可以去银行办理房产抵押贷款。这一步走完，剩下的就是房产交付。房子交付到新业主的手里，交易流程结束。整个房产交易的流程走下来，大概需要花费一个半月的时间。房产评估到出结果，需要7个工作日。贷款申请到银行出批复，也要7个工作日。房产过户之后等到新房产证出来需要15个工作日。房产交易过程中所产生的费用有几大项。服务费，也就是佣金。佣金的标准是房产交易总价的百分之三，买卖一百万的房子，佣金三万。贷款服务费，为客户办理按揭贷款所产生的费用，标准是根据客户贷款额度的百分之一，贷款一百万，收取一万的贷款服务费。评估费，按房产评估总价值的千分之五，正常情况下评估价值跟交易总价一样，评估一百万的房产收五千的评估费。税费，房产交易中房管局照规定收取的税费。

契税，90平方（含90）以下的房子，普通住宅按房产总价的百分之一收取。90到140平方的房子，普通住宅按房产总价的百分之1.5收取。超过140平的，按照房产总价的百分之三收取。（一般由买方支付）

增值税，从取得房产证开始计算，满两年的免征。不满两年按交易总价百分之5.6收取。（一般由卖方支付）

个人所得税，名下有多套房产，按交易总价的百分之一收取。（一般由卖方支付）

满五唯一的房产，卖方名下仅有一套房产，并获得房产证超过5年，免征个税增值税。

除开这些大额税费，还有一些例如印花税，制证费什么的都是小花头。交易过程中，所产生的费用，由买卖双方商定支付的比例。

黄子瀚看完这些罗列的步骤以及详解，字面上的意思都能看得懂，但内里包含的意思就不是他所能理解的了。正好这时其他的同事也都陆陆续续的到店，看着他们轻声的招呼玩闹，不知道该怎么插话。差不多9点，人应该到齐。店里就9个人，包括